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房控政策頻出 西安樓市進入“搖號時代”
2021-04-18 22:37 作者:黃永旭 王金龍 來源:中國經營網

本報記者 黃永旭 王金龍 西安報道

在西安,不僅僅購房者需要通過搖號來獲得購房資格,就連開發商也需要搖號才能摘得優質地塊。

2021年4月6日,位于西咸新區灃西新城XXFX-XX02-40地塊,受到資本熱捧,云集了萬科、中海、華潤、金輝等58家房企,通過近10個小時、139輪的激烈爭奪后,在當日下午6點達到熔斷價格225080萬元。根據之前的相關規定,該宗地宣布流拍,進入搖號流程。三日之后,該塊土地被華潤置地摘得。

“該塊土地容積率2.0-2.5,建筑密度小于等于20%,綠地率大于等于35%。”西安一家房企高管向《中國經營報》記者表示,在西安地產市場,高品質的地塊是在灃東與曲江,之所以灃西的地塊受到各路房企的追捧,完全是因為西安的房地產市場太過于火爆,新開的樓盤幾乎都需要搖號獲得購房資格。

因此,對于購房者來說,搖到就是賺到了;對于地產商也一樣,能夠搖到一塊不錯的土地,也就意味著賺到了。

進入“搖號時代”

在2016年之前,很多炒房團認為西安就是一個“大盤股”,炒起了東城,西城落;炒起了西城,東城落。因為當時的西安不僅僅有大量的存量房,而且關中平原上還有大量的可開發用地。

不過,隨著西安執政者的更迭以及房地產市場的變化,西安房價從2016年開始暴漲,截至目前已經連續超過60個月上漲,而且這種上漲趨勢還在繼續。

為了把房子賣給那些剛需購房者,三年前,西安開啟購房搖號,剛需購房者優先搖號,符合規定但是屬于非剛需購房者后搖。2021年,在西安的房地產市場,不僅僅出現了多個“萬人搖”的樓盤,而且新出的樓盤幾乎都要通過搖號獲得購房資格。

如今,就連開發商拿地也通過搖號方式。對此,上述房企高管向記者表示,在土地拍買中設定熔斷,隨后再通過搖號獲得,這是為了調控土地價格處在相對合理可控的范圍之內。資本是趨利的,房地產商同樣需要有利可圖,如果土拍價格過高,那么房子售賣的價格也必然水漲船高,況且目前西安的房子售賣價格都需要政府核準,因此,土拍價格不宜太高,如果偏離可控區間,將對整個地產行業的健康發展形成影響。

據公開資料顯示,2021年開年至今,西安土地市場不斷升溫。據易居房地產研究院測算,今年3月份,西安土地成交溢價率為81%,在40個監測城市中排第二。中國指數研究院發布的《中國主要城市土地市場交易情報》顯示,2021年一季度,西安住宅用地一共成交12宗,用地面積57萬平方米,樓面成交價格7030元/平方米。與2020年同期的4248元/平方米相比,今年一季度樓面成交價同比增長65.4%。

為了穩定土地市場,西安出臺相關政策要求,“每年一季度,發布本年度住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息,穩定土地市場預期。全市商品住宅用地供應總量年均增長20%以上”。同時“除藍田縣、周至縣外,全市商品住宅、共有產權住房用地均實行‘限房價、定品質、競地價’出讓,住房價格和建設品質等要素在國有建設用地出讓合同中應明確約定,競買人嚴格履約”。

房控政策頻出

為了抑制房價持續大幅度上漲,西安樓市除了搖號之外,近期亦頻出房控政策。

3月16日,西安市住房和城鄉建設局發布《關于進一步規范房地產市場秩序有關問題的通知》,從購房者核驗、購房資金核驗、商品房銷售、銀行消費貸等方面對西安樓市進行“嚴打”。

然而,上述《通知》僅僅發布約一周之后,即3月23日,西安市住房和城鄉建設局再次印發《西安市商品房預售資金監督管理辦法》(市建發〔2021〕28 號)(以下簡稱《辦法》),明確將對全市商品房開發項目實施預售資金專款專用,全程監管。

詳細信息顯示,《辦法》以專用賬戶設立及監管協議簽訂,商品房預售資金收存,商品房預售資金撥付、使用及解除監管等細則為重點,為《辦法》的具體實施提出遵循。《辦法》共6章31條,自4月1日起實施,有效期為5年。

記者注意到,在上述《辦法》出臺之前,住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊赴四川省成都市和陜西省西安市調研督導房地產工作。倪虹強調,城市政府要落實房地產調控主體責任,毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,穩地價、穩房價、穩預期,確保黨中央、國務院決策部署落到實處。

而此前,國家統計局發布數據顯示,2月份西安新房價格環比漲幅為0.9%,二手房價格環比漲幅為0.8%。

西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱郁認為,此次《辦法》的出臺與近期住建部西安房地產市場督導工作存在必然聯系,而且“2010年12月1日調控政策中,就已經提出要加強預售監管,《辦法》可以視作加強預售監管的延伸和具體操作指南”。

朱郁稱,國家統計局數據也說明西安房價仍處于上升態勢,近期推出的商品房項目均需要搖號,都表明西安房地產市場熱度不減。“綜合這些背景,《辦法》的出臺,勢在必行”。

《辦法》顯示,商品房預售資金監管遵循政府主導、多方參與、專款專用、封閉管理的原則。預售資金實行專款專戶存儲,優先用于商品房開發項目所需的建設施工進度款、設備材料款、繳納法定稅費等與本工程相關的費用。

此外,《辦法》規定,商品房預售資金按照商品房開發項目建設進度核撥。“完成主體結構驗收前,累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的50%;完成竣工驗收前,累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的95%;完成竣工驗收備案前,累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的99%。完成不動產首次登記后,可以申請提取剩余1%的重點監管資金”。

朱郁認為,《辦法》出臺“核心是在調整市場結構,改變市場預期,管控目前的供需量價”,促進房地產市場平穩健康發展。預售資金監管對開發商的自由資金提出更高要求,“市場的集中度會越來越高,房企和區域板塊的分化也將加劇”。對購房者而言,預售金監管、專款專用都從綜合層面保證了購房者權益,并釋放了“倡導理性購房、理性置業”的信號。

(編輯:王金龍 校對:燕郁霞)

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