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北京城建2020年棚改結轉放緩 部分外拓項目面臨“算賬”難題
2021-04-19 18:53 作者:吳靜 來源:中國經營網

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

近日,北京城建投資發展股份有限公司(600266.SH,以下簡稱“北京城建”)發布2020年年報。公司2020年營業收入138.91億元,同比減少15.46%;實現歸屬于上市公司股東凈利潤12.34億元,同比減少40.88%;基本每股收益0.444元,同比減少46.21%。

北京城建被業內稱為“北京棚改第一股”,從2016年開始,公司通過棚改項目在北京獲得大量土儲,這些項目的利潤在近幾年內逐步釋放。受疫情影響,北京城建去年主營房地產行業結轉收入減少,進而影響營收。

《中國經營報》記者了解到,2020年北京城建公允值變動收益達3.2億元,主要源于持有的國信證券、錦州銀行等上市公司股票,其中國信證券期內收益達4.42億元,對外股權投資收益已成為地產主業之外的重要盈利來源,但相較于2019年8.3億元公允值變動收益下降明顯。

在披露年報之際,北京城建還發布了擬斥資最高8億元回購公司股票的公告,原因是公司目前股價低于最近一期每股凈資產,本次回購是為維護公司價值和股東權益。

北京棚改貢獻主要營收

2020年,北京城建在房地產業務上實現銷售金額212.45億元,同比減少6.32%,銷售回款191.91億元。地產營收128.73億元,同比減少18.28%,由于對應營銷成本減少26.51%,毛利率增長7.67個百分點至31.52%。

公司扣除非經常性損益后的凈利潤為9.13億元,同比減少35.15%。其中,北京城建興華地產有限公司(以下簡稱“興華地產”)、北京城建興順房地產開發有限公司(以下簡稱“興順地產”)、北京城建興瑞置業開發有限公司(以下簡稱“興瑞置業”)貢獻7.31億元利潤。

具體來看,興華地產報告期內實現營業收入35.68億元,凈利潤2.15億元,主要為銷售其所開發的世華龍樾、海梓府、青島龍樾灣等項目所實現的收益。興順地產報告期內實現營業收入27.17億元,凈利潤2.5億元,主要為銷售其所開發的平各莊項目商品房所實現的盈利。

興瑞置業報告期內實現營業收入3.88億元,凈利潤2.66億元,主要為轉售其所購買的安置房所實現的盈利。據了解,興瑞置業轉售的即是北京市東城區望壇棚戶區改造項目,該項目于2016年6月被北京城建并表。

這些項目多為棚改項目中用于平衡資金的商品房,以及部分棚改安置房,且多位于北京。據了解,北京市場是北京城建房地產開發的大本營,在2020年銷售和轉結的47個項目中,北京占了34個,公司64.02%的營業收入也來自北京。

從2016年開始,棚戶區改造成為北京城建在北京市場拓展的重要途徑。當年公司就接連獲取了東城區望壇、順義區臨河村、懷柔區懷柔新城03街區、豐臺區張儀村、延慶區康莊鎮等至少5個棚戶區改造項目。隨后幾年,又陸續獲取延慶康莊、大興海子角、懷柔富樂村等棚改項目。

截至2020年末,在北京城建持有待開發的25個項目中,有12個位于北京,其中包含9個一級開發項目;處于開發階段的共有50個項目,其中31個位于北京,包含10個一級開發與棚改項目。

棚戶區改造使得北京城建在寸土寸金的北京市場獲取了大量土儲,但與此同時,較長的開發周期和前期投入資金,也使得企業現金流承壓。年報顯示,2020年內,10個位于北京的一級開發與棚改項目(開發階段)規劃計容建筑面積達841萬平方米,總投資額達1015億元,即便是對自有資金要求也達上百億元。

北京城建主要通過銀團貸款、棚改基金等渠道籌集資金。2020年,其籌資現金流凈額為21.75億元,其中取得借款收到的現金為200.64億元,同比增長32.77%。截至2020年末,北京城建融資總額678.82億元,平均融資成本5.32%。與此同時,公司財務費用同比大增43.57%至10.72億元。為平衡項目運營,合理控制負債規模,報告期內,北京城建還主動退出了此前獲取的豐臺張儀村棚改項目。

據了解,北京目前的棚改項目開發模式分為兩種:一是一次性招標,即一、二級開發由同一家企業完成;二是一、二級開發分開,先進行一級開發土地整理,二級需要國土部門收儲后進行公開出讓。一般國有土地采取一、二級聯動開發;集體土地采取拆建分離模式,但一般集體土地的一級開發商在土地收儲后的出讓中擁有巨大的拿地優勢。

方正證券此前研報指出,北京的棚改項目有兩個盈利途徑。

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